Club deals immobiliers : comment accéder à des actifs d’exception ?

Club deals immobiliers : investir autrement dans des projets haut de gamme

Investir dans l’immobilier ne se limite pas à l’achat d’un appartement à louer ou à la souscription de parts de SCPI. Il existe aujourd’hui une autre voie, plus sélective : le club deal immobilier. Ce type d’investissement collectif permet à un petit nombre d’investisseurs de se regrouper pour financer un projet immobilier haut de gamme, souvent inaccessible individuellement. Immeuble parisien, complexe hôtelier, résidence étudiante : les opportunités sont concrètes, ciblées, et potentiellement très rentables. Mais comment y accéder, avec qui et dans quelles conditions ? Réponses.

Club deal immobilier : de quoi parle-t-on ?

Un club deal immobilier est une forme d’investissement collectif dans un projet immobilier, réalisé par un petit groupe d’investisseurs privés qui mettent leur argent en commun pour financer ensemble une opération ciblée (achat, rénovation, promotion, etc.).

L’idée est simple. Plutôt que d’investir seul dans un bien coûteux ou un projet complexe, plusieurs personnes s’associent pour devenir copropriétaires ou coactionnaires d’une société qui porte l’opération.

L’investissement présente certains avantages : 

• Accès à des projets de grande envergure (l’hôtellerie, par exemple).
• Potentiel de rendement élevé.
• Diversification patrimoniale.
  

Mais attention, elle n’est pas sans risques. Il faut souvent investir d’importants montants qui sont souvent bloqués pendant de nombreuses années. Selon le projet, vous ne touchez pas forcément de loyers. Vos gains viennent souvent uniquement à la sortie. Enfin, si le marché baisse, ou si le promoteur échoue (retard, défaut, chantier arrêté…), vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.

Comment fonctionne le club deal immobilier ? 

Voici de manière plus concrète comment fonctionne un club deal immobilier : 

• Un opérateur identifie un projet immobilier. Il peut s’agir de construire un immeuble, rénover un bâtiment ancien, transformer des bureaux en logements, etc. L’opérateur étudie la faisabilité de l’opération, monte un business plan et chiffre le coût total du projet.
• Il cherche des investisseurs privés pour financer l’opération. Au lieu de passer par une banque ou un fonds d’investissement classique, l’opérateur propose l’affaire à un cercle restreint d’investisseurs. En général, il faut investir de 30 000 € à 100 000 € selon les projets (parfois moins, parfois plus).
• Les investisseurs créent ensemble une société dédiée au projet. Il s’agit souvent d’une SCI (Société Civile Immobilière) ou d’une SAS. Chaque investisseur détient une part du capital, proportionnelle à sa mise. Cette société achètera l’immeuble, le fera construire, le gérera ou le revendra.
• L’opérateur, de son côté, pilote le projet de bout en bout. Il s’occupe du chantier, du suivi administratif, des autorisations, de la vente ou de la location des biens. Les investisseurs ne gèrent rien au quotidien. Ils suivent le projet et reçoivent les comptes-rendus.
• À la fin du projet, les bénéfices sont partagés. Une fois le bien revendu ou mis en location, les profits sont distribués entre les investisseurs (souvent après paiement d’honoraires à l’opérateur). La société est ensuite dissoute, ou conservée si le bien est gardé.

La différence entre club deal, SCPI et crowdfunding immobilier

Attention de ne pas confondre club deal immobilier, SCPI et crowdfunding immobilier. Le modèle économique derrière chaque placement est, en effet, assez différent. 

Avec la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous achetez des parts d’une société qui possède des immeubles déjà loués (bureaux, commerces, logements…) avec pour objectif de toucher chaque trimestre (semestre ou mois) des revenus locatifs, proportionnels à votre part.

Avec le crowdfunding immobilier, vous prêtez de l’argent à un promoteur pour qu’il mène un projet (construire un immeuble et le vendre, par exemple). Vous ne touchez ni loyer ni part du bien. Vous recevez des intérêts à la fin du projet ou parfois mensuellement, selon les opérateurs. 

Avec le club deal immobilier, il existe deux cas de figure. 

1. Soit le projet consiste à acheter, rénover, puis revendre un immeuble. Dans ce cas, vous ne recevez pas de loyer, mais un potentiel gain à la revente (plus-value).
2. Soit il s’agit de détenir un immeuble loué pour toucher des loyers pendant plusieurs années, puis revendre à la fin. Ici, vous pouvez obtenir des revenus locatifs et plus-values éventuelles.

La fiscalité du club deal immobilier 

Quand vous investissez dans un club deal immobilier, vous le faites via une société créée juste pour ce projet. Cette société peut être :

• une SCI (souvent à l’impôt sur le revenu) ;
• une SAS ou SARL (souvent à l’impôt sur les sociétés).
  

C’est le régime fiscal de cette société qui va déterminer comment vous serez imposé sur vos gains. Il existe donc deux grands cas possibles. 

Cas n° 1 : SCI à l’impôt sur le revenu

C’est la structure la plus « transparente » fiscalement. La société ne paie pas d’impôt elle-même. Chaque associé (les investisseurs) déclare sa part des revenus ou des pertes dans sa déclaration personnelle.

Si la société touche des loyers, vous êtes imposé comme si vous les perceviez vous-même. Ce sont des revenus fonciers, à votre taux d’imposition.

Si la société revend un bien avec une plus-value, cette dernière est répartie entre les associés, et imposée au régime des plus-values immobilières (avec des abattements selon la durée de détention, comme pour un bien personnel).

CAS n° 2 : SAS ou SARL à l’impôt sur les sociétés (IS)

Ce régime est plus « professionnel », mais moins avantageux fiscalement. La société paie l’impôt sur les bénéfices (IS), soit 15 % à 25 % selon le montant. Si elle vous verse des dividendes, vous êtes imposé dessus dans votre déclaration personnelle :

• soit via le prélèvement forfaitaire unique (30 % en tout) ;
• soit au barème de l’impôt sur le revenu avec prélèvements sociaux (si vous choisissez cette option).
  

Si la société revend un bien, elle paie d’abord l’impôt sur les sociétés sur la plus-value, puis vous recevez une partie sous forme de dividendes re-imposés chez vous.

Comment investir dans un club deal immobilier ?

Pour investir dans un club deal immobilier, vous pouvez passer par une plateforme spécialisée, comme Anaxago. Il vous suffit de créer un compte pour consulter les projets disponibles et investir le montant que vous souhaitez. 

Chez Anaxago, notamment, nous vous proposons d’investir sous forme d’obligations :

• Vous prêtez de l’argent à une société de projet.
• Vous êtes remboursé à la fin avec des intérêts fixés à l’avance (par exemple 9 % par an sur 24 mois).
• Vous n’êtes pas propriétaire du bien, vous êtes créancier.

Peut-on investir dans un club deal immobilier via un contrat d’assurance-vie ?

Pas directement. Les clubs deals immobiliers sont généralement hors assurance-vie, car ils impliquent des sociétés ou des obligations non cotées. 

Y a-t-il des frais à prévoir dans un club deal immobilier ?

Oui, même s’ils ne sont pas toujours visibles immédiatement. Il peut y avoir :

• des frais d’entrée ;
• des frais de gestion annuels ;
• une commission de performance à la sortie si le projet réussit.

Est-il possible de sortir avant la fin d’un club deal immobilier ?

Non, en principe votre argent est bloqué jusqu’à la fin du projet. Contrairement à une SCPI ou à une action cotée, il n’y a pas de marché secondaire pour revendre vos parts. Vous devez donc être prêt à immobiliser la somme pendant toute la durée prévue.